2012年昆明楼市总盘点：观望与恐慌

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　　2012年昆明楼市总盘点：观望与恐慌 昆明论坛小编导读 是的，总结2012年昆明楼市成交，似乎并不容易找到更为准确的词语来描述。我们认为，2012年昆明楼市已是限购令以来最为“良性”成长的一年，且刚需筑底的市场已然牢不可破。
　　
　　2012全年，即从2012年1月1日起，至2012年12月31日止，昆明主城区及呈贡新城共成交各类商品房成交8.22万套，成交面积721.28万平方米，同比去年统计期的74464套、623.66万平方米的成交成绩，分别增长10.42%和15.65%。
　　
　　全年成交有三个明显区间，从数据上看，这是个刚需筑底的市场，故而也意味着市场正由观望来筑底。
　　
　　确实，过去这年有很多“恐慌”，也许对于昆明楼市是个解释不清的巧合。
　　
　　从2011年的“国八条”出台以来，中国房地产市场调控的政策方向一直“非常明确”，一方面控制投资和投机性需求，控制房价上涨，一方面发展保障性住房，满足市场刚性需求。走入2012，楼市频繁出现“微调”这个词语，与之同时，央行降息、首次购房利率优惠让不少刚需购房者觉察到“出手”的信号。
　　
　　就昆明本土来看，5月份市委宣布将启动晋宁、宜良、石林、嵩明、富民等新一轮“撤县设区”、“撤县设市”区划调整工作，标志着昆明城市的进一步扩容，也意味着房地产版图的扩大化；6月开始，套在昆明房企头顶上6年多的“90/70”政策宣告松绑，昆明正式步入“90后楼市”……
　　
　　2012年房产税风声愈演愈烈，财政部表示扩大房产税试点范围改革方向现已锁定，2013年房产税会否出台？调控会走向何方？让我们一起盘点2012年年楼市政策，看看哪些楼市政策与我们息息相关……
　　
　　云南新条例：流动人口可申请居住地保障房
　　
　　《条例》专门就流动人口在居住地享有的公共服务和权益保障作了规定。流动人口办理《云南省居住证》后，可以在居住地享受十项以上的公共服务和权益，包括：依法享有选举权和被选举权，参与管理有关社会事务；按照规定参加社会保险，享受相关待遇；符合条件的，可以申请居住地的保障性住房。
　　
　　2012年6月开始昆明正式步入“90后楼市”
　　
　　6月以来，流传于业内的一份昆政发“46号文”中，悄然出现了这样一句话：“城中村改造及其他项目的规划审批中不再将90平米以下小户型住宅配建比例作为必须审查的内容”。这意味着套在昆明房企头顶上6年多的“90/70”政策，宣告松绑了。2012年6月，昆明正式步入“90后楼市”。
　　
　　昆明将启动撤县设区撤县设市区划调整
　　
　　5月11日，全市农口（民政）部门召开推进"三农"工作电视电话会，会上副市长李喜指出：本着统筹规划、分步实施、适应经济社会发展需要的原则，迅速启动晋宁、宜良、石林、嵩明、富民等新一轮"撤县设区"、"撤县设市"区划调整工作。这标志着昆明城市的进一步扩容，也意味着房地产版图的扩大化。
　　
　　昆明公积金个贷调整首套房最高可贷80万
　　
　　昆明市住房公积金管理中心昨日发布权威消息，昆明从2012年9月28日起调整购买首套自住住房公积金贷款最高额度，对购买首套自住住房的双职工家庭，夫妻双方所在单位按规定比例正常连续缴存住房公积金12个月以上，开户满12个月，该家庭的贷款最高额度不得超过80万元。

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　　2012昆明楼营销盘点“72变”样样神通
　　
　　2012年，昆明楼市营销花样堪称史上最多。就类别来看，大致就是以下几类：特价房（低价房）、买一赠多（面积、车位、花园）、学区房、明星助阵、名师讲座（风水、养生、家居）、音乐会、业主会……但是使用频率之高，明星之多，“打架”之激烈，火爆程度、紧张程度可见一斑。
　　
　　购房者仿佛习惯了楼市降价的冲击，开发商不降价卖不了房、不敢开盘，购房者却都在等待下半年能有更大幅度的降价，“以价换量”似乎成为了楼市销售的唯一砝码，又一轮僵持悄然形成。于是，品质、配套、品牌等因素，成为了市场再度博弈的关键，可是勿庸置疑，价格仍然是撬动市场的最佳方法。
　　
　　2012，玛雅人的末日传言未兑现，人们还是该买房的买房，该奋斗的奋斗，昆明楼市在2012的丰收喜悦中划上圆满的句号。
　　
　　纵使调控“严厉指数”不断被挑战，昆明作为三线城市来说，城中村改造项目的大量入市，外来人口的不断涌入，一系列因素使得昆明的房地产在不断摸索中前进。在楼市调控的大背景下，昆明楼市经历了一系列冲击，价格为王，开发商终于与购房者达成统一战线。
　　
　　2012昆明土地市场不及格下半年补课忙据昆明市国土资源局网站统计数据显示，截止去年12月31日，2012年全年，昆明共供应土地330宗，总供应面积12119154.7平方米，共有294宗地块成交，总成交10702073.83平方米，月16069.18亩，总成交金额为3896537.6万元。
　　
　　对于昆明土地交易市场而言，2012年用“末日”来形容一点也不为过，2012年的全年计划供地目标为3万亩，但根据目前的成交数据来看，仅完成全年计划供地任务的60%还不到。
　　
　　相比2011年3.5万亩的土地供应量来看，去年昆明土地不仅供应量大跌，且糟糕的土地成交情况也让人有些摸不着头脑，甚至在去年4月份还出现了土地零成交的尴尬，受此影响，去年上半年1—6月份，昆明土地市场仅有54宗土地成交。而纵观2012年的昆明土地市场，量价齐跌成为整个上半年昆明土地市场的主旋律。
　　
　　数据分析：惊现单月零成交据昆明市国土资源局网站统计数据显示，去年上半年1—6月，昆明土地市场共有67宗土地入市交易，总交易面积2189717.68平方米，交易起价1228407.3545万元。其中54宗地块顺利成交，成交面积1577599.99平方米，成交总额1087662.702万元。
　　
　　值得关注的是，去年4月份昆明土地市场的成交面积和成交金额双双挂零，而1、3、6月昆明土地市场的推地数量和成交数量均为个位数。但5月份的昆明土地市场显得异常活跃，共有41宗地块推出，且官渡区矣六街道办1宗商务金融用地和高新区编号为M1-10-6的两宗地块分别溢价成交，为整个上半年低迷的土地市场带来了一丝惊喜。
　　
　　现象解读：“假摔”、政策等影响土地成交政府持续出台的调控政策使土地市场在2012年上半年陷入供需双降的冷清局面，据中国指数研究院发布的“1—6月份全国300个城市土地市场交易情况报告”来看，去年上半年全国各大城市的土地供应量与成交量同比均减少，而昆明的土地市场的供需低迷情况可谓大势所趋。
　　
　　就昆明本地而言，2012年刚一开年，昆明楼市“假摔”逐渐露出“真降”态势，严重打击了开发商的开发热情，同时也助长了购房者的观望情绪，从而使得开发商的拿地积极性受挫。加之2011年楼市低迷的气氛未能给2012年带来理想中的开门红，还造成不少房企资金链紧张，拿地热情普遍不高。
　　
　　除此之外，开年本就不是楼市旺季，春节及假期也在某种程度上对楼市产生了一定影响。更关键的是2012年开年来的一系列调控政策也迫使地产开发商要对全年的开发计划作出相应调整，这些都成为导致昆明2012年上半年土地市场冷清的主要因素。