2012昆明楼市供需双降 昆明楼市假摔变真跌
2012昆明楼市供需双降 昆明楼市假摔变真跌 昆明论坛小编导读 在多轮调控政策狂轰乱炸下，“举步维艰”的2011年昆明楼市即将落下帷幕。在过去的近12个月里，昆明楼市的成交量只能用“惨淡”形容。随着新房源源不断上市，2012年昆明楼市依旧将是买方市场。买方市场将持续
最近几年，年底前1、2月都是很多开发商集中推盘的节点，今年从预售证的大批发放看，体量也很巨大。据悉，继10月昆明楼市商品房预售许可证发放锐减之后，11月共发放了11张预售许可证，分别被10个项目获得，批准预售总面积达97万平方米，这个数字仅次于今年预售总量最多的月份8月的128万平方米，环比增幅翻了三番。此前，记者不完全统计，年底近20个项目预计推售，加之此前开盘还在销售的项目如红星国际、盛高大城、版筑翠园等，昆明房源的供应量充足有余。
然而，时至今日，原本预期开盘的新项目大多没有如期上市，推迟到2012年已经是板上钉钉。原因不言而喻，蓄客量很不乐观，不“受限”的购房者开始成为“香饽饽”。中炬置地营销部经理高荣平说：“明年房价降的同时，刚性需求也会降。”
当前的昆明楼市已成了买方市场。因此，昆明的房源供应的加大，从某种程度上来说已超过了被限购后的“刚需”。仅从呈贡新城看，大部分楼盘的入住率都不足50%，甚至更低。昆明楼市已悄然由卖家做主进入买家挑选的时代，这种情况延续到明年也是必然。
供需双降成楼市主题
“今年四季度预订开盘的项目，和打算明年开盘的项目都拖后了。开发商也在观望、评估政策和市场情况，否则一着失误，全盘皆输就麻烦了。开发商也很纠结啊，到底降不降？到底降多少？降多少市场才能接受？”鲲鹏地产项目执行总经理尚英杰说。
业内人士称，目前的市场情况下，谁都不敢随意判断2012年的楼市走势，短期来看，调控放松的可能性不大。由此导致的昆明土地流拍情况严重，以及消费者购买需求的日趋理性，决定了明年楼市供需双降的主题。
“限购”严重影响着开发商的购地情绪，有关统计显示，昆明前11个月流拍47宗土地。其中，11月份“流拍”面积比例达到58.29%，为2011年流拍最高值，“底价成交”已沦为常态。而这也是全国土地市场的普遍现象。专家指出：“土地流拍情况的严重，将意味着未来一两年住宅新开工面积的负增长。”而不少房产投资者，在此次楼市动荡的大潮中，也逐渐清醒了自己的头脑。人们渐渐认清：限购令后面还将跟着房产税，理性投资才是王道。这意味着供需双降成为2012年趋势。
昆明房价假摔或变真跌
新亚洲欢乐城每平米直降3100元，奥宸.橙郡2期首批房源起价6603元每平米......随着中央经济工作会议定调，“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，岁末楼市呈现价格松动迹象。2012年，昆明的房价是否会真跌？是否能跌到购房者的心理价位？为了探明明年昆滇楼市走向，近日，记者走访了本土房地产相关人士，大部分观点去向于明年房价将普降10%-20%左右。
房价预计普降10%-20%
据记者调查，目前昆明主城区部分楼盘推出的团购价，基本低于周边楼盘售价的15%-20%左右。而这些楼盘大部分还未开盘，甚至还未拿到预售证。
鲲鹏地产项目执行总经理尚英杰说：“昆明市场的地产投资已经得到了抑制，所以市场要经历一个小幅度俯卧撑的过程。降是必须的，不降是不行的，但是总体均价应该不会下降太多，除非中央有更加严厉的政策出台。但前几天中央经济工作会议已经表态了，要继续挤出泡沫，估计要到明年下半年开发商才山穷水尽。如果大部分开发商实在扛不住了，资金链面临断裂，则会大降。实质性的幅度应该在10%-20%之间。”尚英杰的这个降价判断被大部分业内人士认可。
同时，地产人士胡先钧认为：“年底了，不排除个别开发商因资金链紧张而降价甩货的可能性。而像俊发、银海这样的实力型开发商，不会选择降价跑量。”
限购令明年或顺势退出
大部分业内人士认为：2012年的房价将在上半年继续低迷，下半年趋于企稳。鉴于政府促进房价合理回归的目标，房价下跌以后将会平稳前进。
中炬置地营销部经理高荣平说：“昆明房价短期看是会降的，长期看不会，保持现在水平已经就是降了。”
“无论是政府的限购令又或是房产税，根本目的都是要剔除楼市泡沫，使房价回归合理。所以平稳而合理的房价，将是明年地产业的目标，也很可能是上半年降价后的趋势。”尚英杰中肯的表示。
业内分析人士邹先生认为：“正如中央经济会议所定的基调，明年政策总体仍然偏紧。但随着经济和房价持续下滑，预期明年下半年，早则年中前后，政策会进行一定程度的调整。首套房贷优惠将首当其冲，部分城市限购会有所松动，个别城市房产税试点后，限购有可能顺势退出。”
12月18日，发改委主任张平在全国发展和改革工作会议上指出，明年要巩固和扩大房地产市场调控成果，研究商品房领域反暴利规定。从遏制商品房暴利切入，推动房价合理回归。遏制商品房暴利，可以促进资金回归实体经济领域，房地产告别暴利，资源向制造业和高科技分散，中国经济集聚的大量的地产泡沫才能够实现真正的软着陆。要消除房地产泡沫，仅仅靠短期的调控措施是难以实现的，同时，限购作为行政手段在未来可能会放松或者取代，但是应该满足两个条件：一是能否有政策可以接续或替代限购，即便限购取消，新的政策措施也能让市场继续稳定发展，让调控继续见效。二是建立起房地产市场健康运行的长效机制，住房制度改革大步跟上。
目前来看，主要一线城市房价下行有限，整体调控目标尚未达成，这意味着2012年政策不会做“方向性”调整。
昆明一级市场方面，上周监测区域有3宗土地挂牌交易，总面积为27.89亩。3宗土地全部在南市区，用地性质都为批发零售用地。土地市场较为冷清，供应量较少。
昆明二级市场方面，成交备案3152套，环比上升176.98%；备案面积154028㎡，环比上升74.11%；户均面积49平米，环比下降37.14%。根据房地产信息网备案数据可以看出，备案套数，备案面积连续两周持续下降后，上周大幅上升。根据每天监测数据分析，备案套数和面积大幅上升的原因并不是因为市场销售情况变好，而是一些已经销售的楼盘在今年年底集中备案，比如天骄北麓备案1609套，占总备案套数的51.04%，华都花园二期备案268套，占比为8.24%。
上周有1个项目开盘，开盘项目住宅销售率在17.86%，商铺销售率7.95%。开盘项目蓄客仅80余批，推出房源256余套，在蓄客不足的情况下开盘，可以看出在年底开发商急需资金回款。未来的市场，开发商的营销策略更多的以释放价格口径为主，争取未来市场上占据有利位置，抢占更多客户。(昆明中原策略中心)
调控“组合拳”下 昆明楼市假摔变真跌？
今年以来，在房地产调控多项“组合拳”的作用下，昆明楼市逐渐呈现冷清局面。时至岁末，寒冬来袭，楼市走向愈发寒意逼人。继8月俊发地产滨江俊园2期房价下跌20%后，昆明楼市一直没有较大的降价动作。在2011年尾声，欢乐城新近打出“我降价，我光荣”的宣传语，房价降幅可达30%，成为了年末昆明第一个旗帜鲜明宣布降价的楼盘。按照每平米的成本已接近6000元来看，欢乐城此次让利可算得上是成本价卖房。但有道是，买的没有卖的精，此时此刻，购房者更需擦亮眼睛。置业者一定要抱着理性、认真的态度，在楼市下跌之际，既要关注房价大趋势，更要关注具体房源的价格，两者结合做出综合判断，楼市情况复杂时不求抄到底，只求购买到心仪的、性价比合理的好房子。除了价格之外，地段、配套、户型等条件也很重要，若看到符合自己条件的房源就可以购买。
上周天津、北京、南京等地部分银行开始适度放松居民首套房贷利率，由原先的普遍上浮10%已回归至基准利率，甚至部分银行的优质客户还能取得9折的优惠利率。虽然银行现在执行基准利率，但能否按基准利率贷到款，还要视客户及所购买房屋的情况来定。购买首套住房是正常的需求和消费，二套、三套房则含有投资、投机的成分，所以正常的住房需求是应该被鼓励的。目前，置业者过度关注房价下跌，却忽略了银行贷款利率的变化，事实上要获得真正的实惠，需要将利率与房价综合考虑。以一套200万房产计算，贷款100万，按照去年10月的贷款利率，20年需要支付的利息款为47.5万左右，而之后存准率的接连上调以及加息，购房者需要支付接近87万利息。去年到今年，同样贷款的利息多出近40万，接近房价的20%左右。这也就是说，即使房价降20%，购房者所支付的资金成本仍然没有减少，从这个意义上讲，房价并没有降，只不过开发商赚的钱到了银行手里。
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